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业界声音公寓酒店收益麻麻写字楼反添补空白

发布时间:2019-10-18 01:05:10 阅读: 来源:手球厂家

别人写字楼改公寓 新中国大厦反将第21层至40层由公寓酒店改为商务办公

此前曾有业内人士担心,将新中国大厦的第21至40层的使用功能从公寓、酒店用途改为商务办公,将会与传统专业批发市场的商圈氛围不符。但受访的业内人士均对此表示,倘若合理规划新中国大厦商务办公楼层的功能区间,租金定位符合市场规律,改造后的新中国大厦将吸引更多的商户进场入驻,就连低层商铺的租金也会顺势水涨船高。

业界声音

公寓酒店收益麻麻

写字楼反添补空白

“与其做公寓酒店,不如做写字楼,租客稳定,而且租金又高。”对于新中国大厦的使用功能拟改为商务办公,满堂红商铺部高级经理张嘉伦表示“很看好”。他指出,目前人民南商圈不乏公寓和酒店,但受制于商圈租客素质参差不齐,普遍收益并不理想。但反观写字楼市场,却仍是人民南商圈的一大空白。

中原地产工商铺写字楼部副总监刘伟伦接受记者采访时表示,新中国大厦将高层部分改为商务办公用途,“毋庸置疑,这是一个正确的决策。”他认为,对于新中国大厦所处的专业批发商圈而言,居住氛围早已被商业氛围所淹没,往来洽谈生意的客户选择住宿落脚点时,往往都嫌弃该路段过于嘈杂而选择他处租住,这也是该板块商圈公寓、酒店经营状况平平的主要原因之一。刘伟伦指出,随着商圈的不断升级发展,相关商业配套也将自觉趋于完善。从目前整个商圈来看,商户普遍有租写字楼办公的需要。离人民南商圈最近的写字楼要数人民中路上的广州美国银行中心,该写字楼现时月租介于90~100元/m2。但无论是与商圈的距离,还是该写字楼纯商贸的功能定位,都无法满足与人民南商圈商户的办公需求。

行家建议

借鉴展贸写字楼

单间更受欢迎

中原地产刘伟伦建议,拟改为商务办公之用的新中国大厦,不妨将总面积的30%~40%间隔为30~50平方米写字楼单位,月租单价有望在100元/m2以上。而剩下的60%~70%则以50~100平方米的写字楼单位为主,这主要是以租户的需求及素质为出发点,因为楼下店铺商户往往只是需要一个可以与客户谈生意且完成简单办公的地方。因此,写字楼单间面积控制在100平方米以内,既能满足中小型客户的需求,又可以提高租金价格。

而在功能划分上,满堂红张嘉伦则建议,可做专业批发商圈的展贸式写字楼,除了要以中小型面积的写字楼单间为主体,从商务办公楼层中,不妨划出一小部分用作会议和展示厅之用,从而丰富整栋商厦的商务功能,在满足客户多方需求的同时,吸引更多的商户入驻。

商圈铺租高企 “商铺上楼”大势所趋

新中国大厦所处的人民南专业市场商圈,虽然交通算不上便利,离地铁站有10分钟以上的步行距离,开车前往常会遭遇堵车,但凭借其优越的老城区地理优势及多年来积攒的商贸往来,整体商业氛围浓厚,客流长期畅旺。现时,人民南一带的商铺租金也逐年上涨,普通街铺月租金约700元/m2,旺铺的月租每平方米千元以上。

面对逐年递增的铺租和日益激烈的竞争环境,业内人士分析指出,“商铺上楼”已是大势所趋。以中大布匹市场为例,眼看商铺月租动辄每平方米上千元,随便几平方米的商铺,月租常常过万元。而商铺楼上的写字楼仅为几十元/m2的租价,几十平方米也不过千元租金。于是更多的商户开始通过缩减商铺店面经营面积来降低经营成本,将商铺仅作为一个展示商品的小窗口,另将更重要的商务洽谈和货仓储存功能转移到租金相对低廉的“楼上铺”或写字楼。

这对商户而言,不但能降低经营成本,而且又可以满足他们开展商贸活动的需要。而对商厦持有人而言,此举既为他们赚取稳定的租金回报,又可赢得与商户们长期持久的租赁关系。

具体落实到新中国大厦的案例而言,同样身处专业批发市场商圈,将高层单位改成写字楼办公,无疑也是看见此举背后所涵盖的商机。中原地产刘伟伦表示,现时人民南商圈内有不少中型商户都希望能找到一间“楼上铺”或者临近的写字楼,在降低或不增加经营成本的前提下,解决其贸易办公需要。

行家预测:

租金起跳价100元/㎡/月

谈及租金预期,由于人民南商圈一带并没有可类比的写字楼产品,满堂红张嘉伦对此乐观表示,“就算租金冲到130元/m2/月,也不愁没租客。”相比之下,中原地产刘伟伦在预测租金时还是略带保留,预测租金100元/m2/月。两位行家对租金的预测虽然相差30元/m2/月,但他们都看好新中国大厦未来的写字楼租赁情况。支撑月租金每平方米破百元的理由主要有以下两方面,第一,市场需求旺盛,商圈内有意愿就近租赁写字楼以解决商贸办公之用的商户,远大于目前市场上写字楼的供应量;第二,周边没有类似的写字楼产品,缺乏市场竞争者影响其租金定位。

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